El Gobierno lanza un nuevo balón de oxígeno para bancos y promotores

El Ministerio de Economía prepara una reforma del régimen de los títulos del mercado hipotecario para permitir que los préstamos para inmuebles construidos sobre suelo ajeno puedan servir de garantía en los mercados de capitales.

26-08-2008 - Proteger protegiendo. No es un trabalenguas. Es la solución a las crisis financiera e inmobiliaria que ultima el Gobierno. Se trata de custodiar una parte del mermado oxígeno económico de los promotores inmobiliarios y, a la vez, favorecer los flujos financieros de las entidades crediticias. Todo ello mediante el impulso a la vivienda de protección. Es decir, contribuyendo también al compromiso del Ejecutivo que preside José Luis Rodríguez Zapatero: promover 150.000 pisos sociales al año.

¿Cómo? Permitiendo a las entidades financieras utilizar los préstamos de viviendas construidas en suelo ajeno con propiedad temporal –normalmente, VPO con derecho de superficie en terreno público– como garantía de sus emisiones de cédulas hipotecarias y bonos. Para ello, el Ministerio de Economía y Hacienda prepara ya una modificación reglamentaria del régimen de los títulos del mercado hipotecario, que las hipotecas de VPO “puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios”.

Esta propuesta se adjuntó, un tanto escondida, en último lugar, entre las medidas para el fomento del alquiler aprobadas el Consejo de Ministros del 14 de agosto. Además, ningún representante la valoró. Pasaron de largo. Y eso que fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda aseguraron a EXPANSIÓN que la medida se aprobará “antes de fin de año; en otoño, a poder ser”.

Desde el Gabinete que dirige Beatriz Corredor subrayan que la modificación “está pensada fundamentalmente para ayudar a los promotores”, ya que “cuando construyen VPO en suelo ajeno, el banco les pone más condiciones y les endurece los créditos, porque luego no puede negociar con esos préstamos dentro del mercado hipotecario”.

“Al ampliar la posibilidad de refinanciación a través del mercado de capitales a este tipo de préstamos, se facilita que las entidades de crédito puedan concederlos con condiciones más favorables, redundando en unos menores costes para la construcción de vivienda en alquiler”, señalaba Moncloa en el informe sobre el Consejo de Ministros.

Apuesta por el alquiler

“El objetivo pretendido no es otro que el aumento del parque de viviendas ofertadas en alquiler, así como el abaratamiento de su coste para el ciudadano”, añadía el escrito. En definitiva, el Ejecutivo confía en que la banca acoja bien la propuesta, para así ofrecer a los promotores la posibilidad de reducir costes si éstos se comprometen a edificar pisos destinados al alquiler (con o sin opción a compra).

Leonardo Fernández, abogado de Cuatrecasas, explica que hasta ahora estos préstamos no podían utilizarse como garantía de bonos y cédulas porque “en un país con tan arraigada cultura de la propiedad, se veía como un riesgo el hecho de que los contratos de estas viviendas se rompiesen pasado un determinado periodo de tiempo”. Aunque no se trata de “préstamos de menos calidad” que los de viviendas libres.

“Además, en 1981, cuando se aprobó el anterior Real Decreto, no había escasez de suelo” para este tipo de viviendas, como opina que ocurre ahora, ante la fuerte depresión que vive el sector de la construcción residencial. Fernández reconoce “cierto retraso” en la llegada de esta modificación, pero añade que “va a facilitar a los bancos la obtención de más financiación y, además, a los promotores les resultará más atractivo alquilar”. Y la cifra ansiada –150.000 VPO al año– estaría más cerca.

¿Cómo afectará esta reforma a entidades, promotores y compradores de VPO?

- Entidades financieras: Les será más fácil emitir bonos y cédulas hipotecarias, al poder garantizarlas con los préstamos de viviendas construidas en una superficie que no es propiedad del dueño –fundamentalmente, VPO–. “Va a facilitar más emisiones, y así los bancos tendrán una mayor cartera de préstamos, con lo que obtendrán financiación”, señala Leonardo Fernández, abogado de Cuatrecasas.

- Promotores: Obtendrán más fácilmente financiación para construir viviendas de protección oficial (VPO), sobre todo si las van a destinar al alquiler. El mercado del crédito se les cerró a cal y canto con las turbulencias ‘subprime’, y la VPO puede ser un buen flotador para evitar hundir sus cuentas de resultados en plena crisis. La VPO proporciona unos márgenes mucho menores que la vivienda libre (8% frente a más del 20%), pero se ha convertido en una inversión muy segura, ya que tradicionalmente se han vendido todos los pisos sociales.

- Compradores: El objetivo principal de la medida que prepara el Ministerio de Economía y Hacienda es impulsar la construcción de viviendas baratas y, a poder ser, en régimen de alquiler. Con ello, el Ejecutivo aspira a fomentar el acceso a la vivienda y la emancipación.

J. M. Lamet
Expansion

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